Atraso na obra: até onde vai a proteção da cláusula de tolerância da construtora?
O desafio do atraso nas obras
Atraso na entrega de imóveis é um dos principais focos de litígio no mercado imobiliário.
De um lado, o comprador que organizou sua vida financeira, vendeu outro imóvel, planejou mudança ou depende da entrega para sair do aluguel.
De outro, a construtora que precisa lidar com fatores externos à sua vontade: licenciamento demorado, chuvas intensas, crises de abastecimento e até pandemias.
Nesse cenário, ganha relevância a cláusula de tolerância, prevista em quase todos os contratos de incorporação imobiliária.
A cláusula de tolerância de 180 dias
O STJ consolidou entendimento de que a cláusula de tolerância de até 180 dias é válida, desde que:
- Esteja expressamente prevista no contrato;
- Não ultrapasse esse limite temporal;
- Não seja aplicada de forma abusiva ou automática.
Ela existe porque obras de grande porte estão sujeitas a variáveis que fogem ao controle da construtora. No entanto, se o prazo de tolerância for ultrapassado sem justificativa plausível, a construtora pode ser responsabilizada civilmente.
E a força maior?
A força maior é reconhecida quando ocorre evento extraordinário, inevitável e alheio à vontade da construtora, como:
- Pandemias (COVID-19 foi um exemplo claro),
- Greves gerais prolongadas,
- Escassez de insumos no mercado,
- Catástrofes naturais que inviabilizam a continuidade da obra.
Nesses casos, os tribunais podem afastar a responsabilidade da construtora pelo atraso, desde que a empresa prove documentalmente a ocorrência e o impacto direto no cronograma da obra.
O que os tribunais têm exigido das construtoras
- Prova robusta: não basta alegar pandemia ou falta de material; é necessário apresentar notas fiscais, comunicados de fornecedores, relatórios de obras e registros oficiais.
- Boa-fé e transparência: manter os compradores informados sobre a evolução da obra e as razões de eventual atraso reduz significativamente o risco de condenação.
- Contratos bem redigidos: cláusulas genéricas ou abusivas têm sido afastadas pelos tribunais, gerando condenações que poderiam ser evitadas.
Riscos de não observar essas exigências
Quando a construtora não consegue justificar o atraso, os tribunais costumam:
- Aplicar multa contratual,
- Determinar o pagamento de aluguéis (lucros cessantes) ao comprador,
- Em casos mais graves, reconhecer dano moral.
Essas condenações podem comprometer seriamente o fluxo de caixa e a imagem da incorporadora.
Estratégias preventivas para construtoras
- Gestão de riscos no contrato: prever expressamente as hipóteses de tolerância e força maior, de forma clara e equilibrada.
- Compliance documental: manter relatórios técnicos e administrativos atualizados durante toda a obra.
- Comunicação ativa: enviar comunicados formais aos compradores sempre que houver intercorrências relevantes.
- Mediação prévia: buscar soluções extrajudiciais antes de judicializar o conflito.
Caso do escritório
Em nosso escritório, assessoramos uma construtora acionada judicialmente por atraso de oito meses na entrega de empreendimento residencial.
Demonstramos que quatro meses estavam cobertos pela cláusula de tolerância contratual e que os demais decorreram de atraso no alvará de construção, comprovado por ofícios da prefeitura.
Com base nessa documentação, o tribunal afastou a condenação por dano moral e reduziu substancialmente os valores devidos a título de lucros cessantes, preservando o equilíbrio econômico da empresa.
Conclusão
A cláusula de tolerância não é um salvo-conduto irrestrito, mas sim uma proteção legítima para riscos previsíveis da construção civil.
Já a força maior exige comprovação rigorosa de que o atraso decorreu de evento extraordinário e inevitável.
Construtoras que investem em contratos claros, gestão documental e comunicação ativa com seus clientes conseguem reduzir litígios e proteger seus empreendimentos.
